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转自微信公众号 中国证券报(ID:xhszzb)
从调整规律看,楼市在2015年-2016年的高温后刚刚进入平稳期。在一线城市的楼市调控政策执行1个多月来看,市场全面降温,有城市的成交量跌幅超过7成。但当下的买卖双方还在博弈过程中,除个别置换客户急售降价外,大部分价格处于平稳状态。
成交量的急剧萎缩使得靠交易流量维生的房产中介难以为继。北京、上海等地甚至出现了工作时间部分房产中介店内空无一人。业内人士指出,未来在严格执行政策6-9个月后,不排除出现大规模的行业关店的可能性。
交易持续低迷
据上海中原地产数据,5月1日至5月7日,上海市新建商品住房成交面积16.5万平方米,环比减少12.8%。
上海新房供应于5月1日至5月7日也出现回调,为8.1万平方米。市场已经连续2周出现低于10万平方米的入市量,而且有个别项目推盘量不足100套,仍存在着惜售心态。基于供应始终无法放量,成交也没有太多表现机会,“金三银四”落空对市场信心更是种挫伤。调控城市越来越多,在借鉴一些城市政策经验后,现在出台的政策力度越来越强。并且在着重出政策的同时,更强调执行以及可操作性。
易居中国的数据显示,刚刚过去的4月,有44个市县出台了47次调控政策。如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法,地方上发出的“调控”、“收紧”声音已经超过了50次。
4月份不仅调控的频率有增无减,执行力度也越来越大。以“限售”政策为例,至4月末已有18座城市执行了这一政策,范围也不仅限于一线城市周边。济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二、三线城市也都加入了调控行列。
随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台,调控效应在4月份开始显现,市场流动性因此出现下降。4月份二手房市场交易延续了一季度的颓势,而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。
具体来看4月份市场成交。一线城市仅深圳成交量环比增加,但主要还是由于3月份基数较低所致,4月深圳成交量同比依旧下滑24%;二线城市成交明显环比下降,就初步统计数据来看,典型如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成,大多数二线城市成交量环比下跌,仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。
二手房市场继续降温,月内北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现了不同程度的调整,以上海为例,4月二手房均价较2月份下滑了约1500元/平方米。
三四线城市方面,常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位,不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例,月初地方政府出台了“两年限购”新政,4月份常州成交量达到68万平方米,环比上涨6%,环比涨幅已经被控制在了较小的范围之内。
中介很受伤
中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看,当下市场也逐渐会在2季度-3季度出现明显的价格调整。
某房产数据提供商认为,目前成交低迷的状态在今后一两年或许将成为“常态”。而这对靠房产交易流量生存的房产中介来讲,或许是致命的打击。
在上海内环,中国证券报(公众号:xhszzb)记者走访发现,房产中介的门店门可罗雀,店里也没有顾客。以往店内至少有五、六个客户经理,现在空荡荡的只有一、两个工作人员“撑场子“。中国证券报(公众号:xhszzb)记者在某中介驻足观看房产信息,也没有工作人员出来招呼。
“大多数人都没有购房资格。有购房资格的又大多数买不起。”某房产分析师指出。
他认为,有些扩张过快的房产中介,尤其是在楼市火爆时期进入市场的,门店和客户经理都是按照楼市交易高峰时配置的,现在没那么多交易需求了,自然要关一些门店。“不过有传闻说链家在北京关了300家门店,我倒是不信的。还没到那个程度。“该人士分析。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象,但主要原因都是政府整治街铺,整顿过去的“开墙打洞”。另外对违规代理商住项目、学区房的门店也有部分关停。整体看,这也体现了这一轮调控政策的力度。但因为市场刚进入调整期1个月,大规模的行业关店现象还未出现。“未来在严格执行政策6-9个月后,不排除出现这种现象的可能性。”张大伟认为。
对于接下来的市场趋势,易居(中国)企业集团CEO丁祖昱有五方面的判断。
一,从整体政策来看,5月份政策的密集程度会下降,但重点会放在“抓落实”上,少数成交数据仍然较好的城市,如重庆、东莞,有可能会继续出台政策。
二,政策敏感性更强的二手房市场,短期走势还会继续保持低迷,挂牌与成交进一步下调;
三,一手房受政策影响会逐步显现,供求规模回升的可能性不大;
四,随着调控进一步蔓延升级,将会有更多的三四线城市面临销售压力;
五,接下来土拍市场会进一步出现分歧,考虑市场、货币政策等诸多方面原因,房企在土拍市场出手会更加谨慎。
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