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在限购限贷政策作用下,一些热点城市新房和二手房交易都出现意料之中的冷清。“在今后一两年内,像北京和上海这样的一线城市,二手房月均交易量为1-2万套将常态化。”某知名房地产数据提供商对记者预测。二手房交易量下降冲击最明显的是房地产中介机构,包括链家在内的大型房产中介已开始应对。不过,业内人士认为,从整体政策来看,5月份政策的密集程度会下降,但重点会放在“抓落实”上。考虑到市场、政策等诸多因素,房企在土地拍卖市场的动作会更加谨慎。
上海买房要公证摇号
5月4日,上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管 规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,新政出台的背景是目前新房和二手房价格倒挂,以及由此引发的乱象。由于调控因素,目前上海房地产市场上新盘入市价格比周边次新房低,当前楼市利益出现重新分配:由原先开发商独占变为让利部分给买家。在“买到就是赚到”的心态下,尽管上海楼市整体成交疲软,但个别新盘仍出现“光盘”现象。为了买到房,买房者不惜托关系,付“茶水费”、“排号费”等。变相增加了刚需购房人的负担,也让新房销售有了更多寻租空间。
一位不愿透露姓名的房产分析师指出,其实开发商对于有关系的“条子”购房者也头疼:这些人仗着有关系,要求开发商低价卖房或者挑选好的楼层、房型,挤压了部分开发商的利润。现在随着新政的推出,开发商也有理由拒绝“条子”购房者。
卢文曦认为,上述举措对普通买房者而言是件好事,至少在公证处的监督下,有公平买房的机会。其次,市场得到进一步规范。现在开盘造气氛是常用营销手段,无形之中给真正买家带来心理压力。现在购房姓名从开始到签约就不能更换,不给炒房者机会,市场的水分逐步被挤干。
一位总部位于福建的开发商介绍,福建开发商很早就通过摇号卖房,主要是因为供不应求,但是通过公证机构主持的摇号方式还没有采用过,上海推出的做法更加规范。不过,卢文曦认为,也不要过于夸大“摇号”的市场效果。上海楼市今年前4个月,除了1月供求平衡外,其余均显示供小于求,3月更是为0.5:1。毕竟供求关系决定价格,在供求关系没得到逆转的情况下,价格暂时不会有大幅下滑可能。
交易持续低迷
上海中原地产数据显示,5月1日至5月7日,上海市新建商品住宅成交面积16.5万平方米,环比减少12.8%。上海新房供应在5月1日至5月7日也出现回调,为8.1万平方米。市场已经连续两周出现低于10万平方米的入市量,而且有个别项目推盘量不足100套,说明对市场仍有惜售心态。基于供应始终无法放量,成交也没有太多表现机会,“金三银四”落空更是影响到市场信心。调控加码城市逐渐增多,在借鉴一些城市政策经验后,现在出台的政策力度越来越强,并且不仅仅着重出政策,更强调执行以及可操作性。
易居中国数据显示,4月份有44个市县出台了47次调控政策。如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法,多地发出的调控收紧相关信号已经超过50次。4月份不仅调控频率有增无减,执行力度也越来越大。截至4月末,已有18座城市执行限售政策,范围也不仅限于一线城市周边。济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也都加入调控行列。
随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台,调控效应在4月份开始显现,市场流动性因此出现下降。4月份二手房市场交易延续一季度的颓势,而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。
具体来看,4月份一线城市仅深圳成交量环比增加,但主要还是由于3月份基数较低所致,4月份深圳成交量同比依旧下滑24%;二线城市成交明显环比下降,就初步统计数据来看,如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成,大多数二线城市成交量环比下跌,仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。
二手房市场继续降温,4月份北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度调整,以上海为例,4月二手房均价较2月份下滑约1500元/平方米。三四线城市方面,常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位,不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例,月初政府出台了“两年限购”新政,4月份常州成交量达到68万平方米,环比上涨6%,环比涨幅已经被控制在了较小范围内。
易居中国数据显示,土地市场方面,4月份土地成交205宗,环比下降22%。成交建筑面积2056万平方米,环比下降17%,平均溢价率39%,较3月份下滑10个百分点。不过,从具体地块来看,土拍热度似乎还在延续。易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为,现在的土拍热度主要还是政策“托底”所致,因为大多数热点城市都设定了地价“上限”,因此调控影响在短期内还没有显现。
中介业务收缩
中原地产首席分析师张大伟认为,从整体看,2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看,市场会在二三季度出现明显的价格调整。
某房产数据提供商认为,目前楼市成交低迷的状态在今后一两年或将成“常态”。这对房产中介而言,可能是致命打击。在上海内环,中国证券报记者走访发现,房产中介门店内门可罗雀,以往店内至少有五、六个客户经理,现在空荡荡的只有一两个工作人员。
“大多数人都没有购房资格,有购房资格的又大多买不起。”某房产分析师指出,有些扩张过快的房产中介,尤其是在楼市火爆时期进入市场的,门店和客户经理都是按照楼市交易高峰时配置的,现在没那么多交易需求,自然要关闭一些门店。“不过,有传闻说链家在北京关了300家门店,我倒是觉得还没到那个程度。”该人士分析。
中原地产首席分析师张大伟认为,房地产中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象,主要原因是政府整治街铺,整顿过去的“开墙打洞”做法。另外,违规代理商住项目、学区房的门店也有部分关停。整体看,这也体现了本轮调控政策的力度。但因为市场进入调整期才1个月,大规模的行业关店现象还未出现。“在严格执行政策6-9个月后,不排除出现这种现象的可能性。”张大伟认为。
对于未来市场发展趋势,易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为,首先,从整体政策来看,5月份政策的密集程度会下降,但重点会放在“抓落实”上,少数成交数据仍然较好的城市,如重庆、东莞等有可能继续出台调控政策。其次,对于政策敏感性更强的二手房市场,短期走势还会继续保持低迷,挂牌与成交会进一步下调;一手房受政策影响会逐步显现,供求规模回升的可能性不大;随着调控进一步升级,将会有更多的三四线城市面临销售压力;接下来,土拍市场会进一步出现分歧,考虑到市场、货币政策等诸多方面因素,房企在土拍市场的动作会更加谨慎。
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