我们认为,年底的中央经济工作会议对于房地房产行业的政策指向,将是贯穿2019年楼市调控的政策总基调。首先,要构建房地房产市场长效机制;第二,要坚持住房不炒定位;第三,要因城施策;第四,地方政府主体责任制,并完善住房体系。 中央经济工作会议对楼市政策的表态与过去论述基调一致,预计19年楼市调控将会持续,但因城施策,精细化调控将更为突出;并且整体方向上将更多的以长效机制构建为主,短期的行政手段干预将趋缓。 我们整体认为,本轮楼市调控是从16年三季末开始的,至18年5月份,全国出台调控政策的范围达到近100个地级市及约50个县区,调控范围极广,持续时间有20个月。从频率来看,18年二季度以来调控政策出台频率提升。18年截至5月份,全国各地出台的房地产相关调控政策达到约160次,单5月份中,全国就有超过40个城市发布调控政策50多次,创出记录。而贸易战开打以来,楼市政策面相对变得平静,部分城市继续出台规范房地产市场的通知,但措施相对温和,超预期情况较少。当前地方财政依赖土地出让金,房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下,加上贸易战持续背景下稳经济增长显得更为重要。 在贸易战持续预期之下,房地产对于经济的维稳作用相对突出。政策层面来看,预计未来调控将会延续,但超预期调控出现可能性降低,政策边际效应减弱,同时政策精准性提升。预计行业18年整体销售金额仍创历史新高,结算业绩保障度高,同时板块估值跌至历史底部,股息率理想,具备较好的投资价值。而在行业集中度加速提升过程中,强者愈强更为明显,继续看好龙头地产股后续的业绩表现及可能出现的估值修复机会。

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