焦点三：CBD将给市民生活带来什么影响？

  场景想象：通过轨道交通去CBD或者产业园上班

  东莞CBD的建成将对东莞市民的工作和生活带来什么影响？对此，车德锐认为，按照这个趋势判断，未来在东莞工作、生活应该有这么一个场景：住在TOD项目附近，然后通过轨道交通去CBD或者产业园上班，这就是未来东莞的一个发展趋势。

  “为什么这么说呢，因为我们盘点过了，未来总共有70多个TOD项目分布在各个城轨轻轨的站点，而且政府也意识到未来轨道交通还是很重要的，为了土地的集约化利用，‘TOD地铁上盖’将形成很多居住组团。”车德锐分析称，不少市民将会住在这种TOD项目里，这里容积率比较高，密度也比较高，然后相应也会有一些商业、市政、教育等等配套，然后会通过轨道交通出行上班。

  而去产业园上班，就意味着东莞的一面还是制造业。所以，未来应该会涌现出很多这种新型的产业用地和新兴产业园。这也是东莞未来一个很重要的场景，很多人才居住在TOD项目里，去新兴产业园上班。

  业内人士认为，这可能也是政府的一个想法，它的好处在于实现了土地集约化利用，也实现了生活工作的协调。东莞过去很分散，各个镇街都有一些写字楼，这种情况今后或会有所改变，因为未来城区会有一个非常集聚、非常庞大的CBD。

  业内建议

  CBD聚集效应明显，不建议在其他镇街开发写字楼

  东莞TOD项目越来越多，而这种项目一般都有一到两栋超高层，所以今后超高层会越来越多。业内人士认为，目前东莞50层以上的建筑不多，所以开发商还要考虑到怎么做超高层以及东莞的市场接受度的问题。

  TOD项目如何实现价值最大化，这也是东莞目前才刚刚开始考虑的问题。目前东莞一些TOD项目其实在交通组织方面没有做得很好，这就关系到项目统筹开发以及交通组织方面的规划，这些东莞可能才刚刚开始摸索，这也需要业界去思考。

  此外，在各个镇街当中，部分开发商也在迷茫，一些具有商业比例的项目到底应该打造什么类型的物业？“在考虑到东莞的CBD慢慢成型聚集之后，真的不太建议开发商在其他镇街开发综合体、写字楼，不然的话很难卖得掉，也很难实现较高的租金，因为以后都是CBD聚集效应。”车德锐说。

  所以就给开发商带来一个思考，以后拿地的时候，不管是招拍挂的地还是城市更新，其实都要留意到这一点，碰到商业比例比较高的，尽可能理性一点。然后也希望政府层面在土地招拍挂这个环节，或者城市更新这种指标的定夺上，也不要附加太多商业指标。

  名词解释

  何为TOD项目？

  TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。

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