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[摘要]面对依然强劲的购房预期和旺盛的实际需求,楼市管理正步入后调控时代。
环热点城市“溢出”效应显著
眼下,随着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热点城市调控政策的执行,其周边各“环热点城市”承接“溢出”效应愈加显著,大部分城市商品住宅市场呈“量价齐升”态势,当地政府纷纷出台调控政策,为楼市降温。然而在诸多因素下,环热点城市楼市的调控难度正逐步增加。基层主管部门和业内专家建议,未来可考虑在“一城一策”基础上加强“区域协调施策”,提高调控实效。
自去年10月安徽合肥出台限购限贷政策以来,毗邻合肥的六安市房地产市场逐步升温,销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示,2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米,同比增长126.1%,增幅为全省之首;销售金额308.79亿元,首次突破300亿大关。
今年一季度,六安房地产市场继续升温,全市销售商品房面积同比增长20.37%,销售金额同比增长46.8%,商品房均价为同比增长21.81%。4月底,记者在六安走访多家楼盘发现,每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。根据国家发改委已批复的规划,合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。
六安悠然蓝溪项目一位售楼经理热情地介绍说,“3月份我们曾加推过一次,均价还不到5000元,132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。5月底我们准备开几栋大平层,预计价格涨到6500元左右,房源同样是100多套,估计根本不够卖。”
在江苏句容市,受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响,句容楼市同样从去年10月开始“量价齐升”,全年商品住宅销售面积是2015年的3倍以上。购房者中南京人占90%以上,承接了南京大量的刚需和投资购房需求。
为控制过热局面,环热点城市成交渐热的强三四线卫星城市陆续出台调控政策,给楼市降温。记者梳理发现,陆续出台调控政策的环热点城市有:环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等,环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等,环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。政策手段也涵盖了限购、限贷、限卖、控制备案价格、加大土地供应等各个层面。
区域协调施策承接疏解刚需
严跃进表示,已进入“史上最严调控”的热点城市对周边区域的房地产市场将继续产生深远影响,后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行阶段,调控难度将继续增加。
这一观点也得到了受访的地方主管部门和业内人士认可,他们提出,对于房地产市场已经有紧密联系的核心城市和其周边环热点地区,需要有新的调控视角和手段。
世联行董事长陈劲松提出,随着经济的融合以及城际交通的彻底改善,房地产市场原先以城市划分的“板块”将在未来三年发生巨大变化,城市界限越来越模糊,区域概念强化,仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控可能会无法适应市场变化。
为此,陈劲松等人建议,首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制,将区域房地产市场逐步作为一个“中观整体”看待,在“一城一策”的基础上,逐步探索“区域协调施策”。
保利地产首席分析师吴定金则认为,当前这种“城市群调控场”的态势已然初具雏形,对区域市场整体回归理性产生了积极作用。但由于不同城市长期的行政分割,在协调程度、形成调控合力的能力、以及政策科学性上还需进一步完善。
二是完善政策设计,合理承接中心城市住房需求,帮助疏解中心城市功能。句容市房地产市场管理局副局长冯义进提出,句容市在城市群规划上已经有为南京提供配套服务的定位,其他环热点城市也类似,积极融入中心城市是发展方向之一。
“考虑到这些因素,可适时调整政策,允许在南京缴纳一年社保的无房家庭在句容购房,而不是必须在句容缴纳一年社保或个税,使句容能够合理承接南京的刚需。”冯义进说。
三是加快完善环热点区域的不动产登记信息联网,推动信息共享和互通互认,为区域协调施策提供信息基础。受访人士建议,可设定信息联网倒计时时间表,使投机炒房者尽快“曝光”,提高限购限贷等调控政策的实施效果,在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需,又能精准打击投机炒作需求,维护市场秩序。
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