房屋买卖双方是生意伙伴却说不认识，两套房屋在同一天内交易且交齐所有款项明显不符合常理……东莞一名被执行人在被强制执行前，竟串通自己的生意伙伴把房产卖给了对方，企图转移自己房产以逃避执行。昨日，记者从东莞市第一人民法院获悉，该院根据上述疑点，认定双方的房地产买卖协议无效。

案由

债权人认为房屋买卖双方

故意串通提起诉讼 

2015年12月，邹某与詹某师发生债务纠纷，邹某起诉至第一法院要求詹某师偿还借款。随后，邹某向法院申请财产保全，法院随即于2015年12月18日查封了詹某师位于南城国际公馆的房产。

但是在查封案涉房产后，彭某突然向法院提出执行异议，主张案涉房产属其所有，请求中止查封。彭某主张，2015年12月7日，其与詹某师签订一份房屋买卖协议，约定詹某师将其名下的国际公馆房屋作价约145万元出售给她。签订合同当天，彭某现金支付了定金15万元，并转账支付剩余楼款130多万元。彭某向法院提交了房屋买卖协议、15万元的定金收据、130多万元的转账凭证等证据。

对于彭某的行为，邹某则认为其与詹某师存在故意串通的嫌疑，遂对彭某提出的执行异议提起诉讼，而彭某也因此成了该诉讼案件的被告，詹某师则成为案件的第三人。东莞第一法院石龙法庭受理了该案件。

疑问

买方称不认识卖方 

但实质是生意伙伴

判决

石龙法庭在审理该案的过程中，发现了多个疑点。其中，石龙法庭调取了彭某与詹某师之间的银行流水，查实在双方签订房屋买卖协议前三个月，彭某曾向詹某师转账281万元，詹某师实际控制的海某公司曾向彭某担任股东的纸制品公司采购原材料250万元，而彭某在执行异议阶段和诉讼庭审中一直主张与詹某师并不相识。

同时，法庭查实，彭某在2015年12月7日当天与詹某师分别在塘厦镇及南城区签订了两份买卖合同，均以约145万元（两合同价格相差600元）分别购买塘厦镇的房屋及南城国际公馆的房屋。而法庭调取彭某向詹某师转账楼款的单据后发现，两人在签订合同后，彭某即将两房屋的定金45万元(塘厦镇房屋定金30万、南城区房屋定金15万)以现金的形式交付给詹某师，并随后到银行营业厅现场完成剩余楼款约246万元的转账，所有资金交易均在五小时内完成，显然与一般交易习惯不符。

此外，石龙法庭通过裁判文书网及被执行人信息系统进行查询，发现詹某师在与彭某签订房屋买卖协议前，其已拖欠包括邹某在内的多个债权人数百万元债务，而在签订合同几天后，詹某师经营的海某公司就停止经营，詹某师也自此下落不明。

双方买卖

协议无效

石龙法庭在审理后，认定彭某在明知道詹某师对外拖欠大量债务、案涉房屋低于市场价格、案涉交易可能会损害第三人利益的情况下，在极短的时间内与詹某师签订合同并支付全部楼款构成了恶意串通。因此，法院判决双方所签订的房屋买卖协议无效，案涉房屋可以继续执行。彭某对此判决不服提起上诉，东莞市中级人民法院审理后维持原判。

近日，第一法院对南城区的案涉房产进行了拍卖，最终成交价为239万元。

该类案件不能简单进行形式判断

法官说法

该案主审法官谭添荣表示，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权，但有的债务人却参照该规定的四大要件，与他人虚构交易事实，规避执行，逃避债务。

谭法官表示，审理该类案件时不能简单进行形式上的判断，而应全面查清案件事实。该案中，彭某提供的证据在形式上已符合异议规定第二十八条的四大要件，但彭某在一天内分别在南城区和塘厦镇与詹某师签订房屋买卖合同并支付近300万元的全部房款，与一般交易习惯有异。通过依职权调查詹某师与彭某的经济往来及詹某师的负债情况等事实，结合庭审情况，最终法院认定彭某与詹某师构成恶意串通。

文/广州日报全媒体记者龙成柳 通讯员刘伟乐、胡敏怡 

图/通讯员陈渊杰绘

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